Dlaczego tak trudno mieć własne mieszkanie???

Przepraszam za długi okres braku postów lecz teraz postaram się nadrobić zaległości – skłoniło mnie do tego większe natężenie ruchu na blogu w ostatnim okresie. Pamiętajcie czym częściej odwiedzacie mojego bloga i czym więcej nowych osób zawita tym więcej i częściej nowych postów będę umieszczać. Komentarze mile widziane – miło byłoby poznać Wasze zdanie o tematach tutaj poruszanych.

Dzisiejszy post zostanie poświęcony dosyć gorącemu tematowi jakim są kredyty hipoteczne w Polsce. Do wątku obliczenia kosztu bycia Polakiem powrócę trochę później, gdyż Rekomendacja S(II) Komisji Nadzoru Finansowego mnie zbyt bardzo zirytowała.

Zastanawiając się nad dostępnością podstawowego dobra w postaci dachu nad głową – domu, mieszkania , schronienia, itp. to zauważam, iż obecny system gospodarczy i polityczny jest wręcz przeciwny udostępnianiu mieszkań społeczeństwu. Szczególnie jest to widoczne w rodzinach najmniej zamożnych i wielodzietnych. Weźmy dla przykładu rodzinę zarabiającą na rękę 3 tys.  (dochód brutto to ok. 5 tys. zł czyli stereotypowo ojciec zarabia 3 tys. a matka 2 tys.) wychowującą 3 dzieci. Rodzina ta nie posiada własnego mieszkania i wynajmuje mieszkanie 1-2 pokojowe za 800zł. Rodzina nie posiada żadnych zobowiązań kredytowych ani nie jest w BIK czy BIG. W obecnej sytuacji żaden bank nie może udzielić tej rodzinie kredytu hipotecznego, czyli brak szans na jakiekolwiek mieszkanie - gdyż zdolność kredytowa tej rodziny to ok. 70-80 tys. zł. Mieszkania za tą kwotę tej rodzinie nie uda się kupić. Rodzina ta żyje z dnia na dzień nie mogąc sobie pozwolić na większe oszczędności czy inwestycje w dzieci. Zakładam, iż dzieci aby jak najszybciej odciążyć rodziców wybiorą szkoły dające szybko zawód np. technikum. Być może rodzice będą chcieli aby jedno dziecko ukończyło studia. Dzieci też będą musiały wynająć mieszkania, gdyż nie pomieszczą się w dotychczas wynajmowanym mieszkaniu. Najprawdopodobniej 2 z dzieci młodo założą swoje rodziny i też nie będą mieli szans na kredyt hipoteczny i własne mieszkanie. Istnieje pewne prawdopodobieństwo, iż może jednemu dziecku uda się dobrze trafić z zawodem i pracą, odłożyć trochę pieniędzy i uzyska kredyt na wymarzone M i wtedy dopiero założy rodzinę. Czyli po 1 pokoleniu mamy już 4 gospodarstwa domowe i tylko 1 ma własne mieszkanie. Pozostałe rodziny wynajmują mieszkania dorabiając lepiej sytuowaną grupę ludzi posiadających mieszkania. 

Dla porównania mamy osoby dobrze zarabiające z bardzo dużym zasobem piniędzy co daje im też dużą zdolność kredytową. Osoby te inwestują swoje środki, aby pomnożyć swój majątek. Mogą także kupować nieruchomości nie inwestując swoich środków za pomocą kredytu hipotecznego (osoby te mają wystarczającą zdolność na parę nieruchomości i mają zabezpieczenia w postaci np. nieruchomości nie obciążonych kredytem). Przeznaczając nieruchomość na wynajem okazuje się, iż osoby mniej zamożne spłacają kredyt hipoteczny osobom o wiele bardziej od nich zamożnym. Po 30 latach osoby bogate mają kolejne nieruchomości już spłacone i mogą przekazać swoim dzieciom nie jedno mieszkanie lecz kilka. Obecna sytuacja gospodarcza sprzyja osobom lepiej sytuowanym, osoby te nie muszą nawet wykorzystywać swojego kapitału by nabywać nieruchomości (mogą np. założyć zamrożoną lokatę pokrywającą inflację plus lekki bonus na oprocentowaniu jako zabezpieczenie kredytu).

Dla kogo jest tak naprawdę kredyt hipoteczny?

Po uwzględnieniu obecnych zmian (rekomendacja S(II) obowiązująca od stycznia 2012 roku) osobom spełniającym warunki:

- legalna praca

- praca w Polsce

- brak problemów z wcześniejszymi spłatami zobowiązania, tzw. czysty BIK.

Najlepszy kredytobiorca to małżeństwo bez dzieci, gdzie obie osoby pracują na umowę o pracę, bez żadnych innych zobowiązań (bez kredytów i pożyczek), z łącznym dochodem co najmniej 5 tys. zł netto (to ok. 8 tys. zł. brutto) oraz dysponujące własnym wkładem co najmniej 60 tys. zł. Wtedy zdolność kredytowa takiej rodziny wynosi ok. 400 tys. zł. czyli na duże mieszkanie 2 pokojowe lub przyzwoite 3 pokojowe w Warszawie. Warunki wydają się abstrakcyjne zważywszy na fakt, iż pracujących w Polsce jest niecałe 16 mln (na umowę o pracę ok. 70%), a przeciętne wynagrodzenie wynosiło w 2011r. 3416 zł. brutto ( 2 400zł netto).

Co jednak z osobami pracującymi w szarej strefie czy emigrantami? Pracujących w szarej strefie szacuje się od 700 tys do 1,5 mln osób. Liczba emigrantów to ok. 2 mln Polaków. Łącznie mamy do czynienia z prawie 4 mln osób, które są całkowicie wyłączone z możliwości zakupu mieszkania na kredyt. Osoby te zarabiają i opłacają czynsz za wynajem mieszkań, lecz oficjalnie nie mogą dostać kredytu i spłacać swojego mieszkania, pomimo że stać by je było na spłacanie rat zamiast płacenia czynszu za wynajem.

Kolejną grupą poszkodowaną są osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą czy spółki cywilne. Samych osób samozatrudnionych jest ok. 3 mln, w tym ok. 700 tys. firm jednoosobowych. Podmioty te cechują się poszukiwaniem kosztów prowadzenia działalności gospodarczej celem płacenia mniejszych podatków. Aby uzyskać kredyt muszą wybierać pomiędzy budowaniem zdolności kredytowej i płaceniem wyższych podatków bądź oszczędnościami z podatków przez kilka lat (są to kwoty odpowiadające mniej więcej wykończeniu 2 pokojowego mieszkania ze stanu deweloperskiego).

Podstawowa kwestią jest to dlaczego istnieje polityka zakazująca bankom udzielania kredytów hipotecznych na mieszkania grupom osób najbardziej ich potrzebującym??? Rozumiem, takie działania w pożyczkach, chwilówkach czy zakupach ratalnych. Zaciągamy je pod wpływem emocji nie zważając na późniejsze skutki – samo posiadanie dowodu nie powinno oznaczać możliwości skorzystania z takiej usługi. Lecz kto słyszał o emocjonalnym zakupie mieszkania czy budowy domu – to jest inwestycja na lata i żadna rodzina nie dokona takiej decyzji w godzinę, dzień czy tydzień. Banki zatrudniają analityków i posiadają procedury, które i tak dostatecznie eliminują osoby nie mogące pozwolić sobie na spłatę kredytu. Rząd natomiast powinien kreować politykę umożliwiająca dostęp do podstawowej potrzeby jaką jest schronienie, a nie kreować możliwości inwestycyjne osób zamożnych. W Polsce następuję regres i jedyny program wspomagający zakup mieszkania („Rodzina na swoim” bardzo niedoskonały, lecz istniejący i cieszący się ogromnym powodzeniem) zostaje wycofany. 

Patrząc na rynek USA i kryzys na rynku mieszkaniowym oraz katastrofy banków, można straszyć nas, iż zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów i schłodzenie rynku jest dla naszego dobra, aby uchronić Polskę przed podobnym kryzysem, który wystąpił w USA. Lecz żaden polityk nie dodaje, że ten kryzys nigdy by u nas nie powstał, gdyż system kredytów hipotecznych USA jest całkowicie odmiennie skonstruowany od europejskiego i polskiego (nawet system niemiecki różni się znacznie od polskiego). Kryzys na wzór USA nigdy nie będzie groził Polsce. W Polsce mamy natomiast do czynienia z ogromnym niedoborem mieszkań w porównaniu z krajami starej UE.

Zasłanianie się kiepską sytuacją gospodarczą też nie jest dobrym wytłumaczeniem braku programów pomocowych w dostępie do mieszkań, a nawet ograniczania banków w udzielaniu kredytów na mieszkania. Nie trzeba od razu budować mieszkań z publicznych pieniędzy, aby umożliwić części z nas posiadania własnych mieszkań. Jest wiele instrumentów pośrednich i bezpośrednich stymulowania rynku nieruchomości i umożliwienia rodzinom posiadania własnych mieszkań.

Jeśli jesteście zainteresowani tymi metodami to czekam na komentarz i wtedy napiszę post z tymi instrumentami, gdyż jest to temat dosyć obszerny.

Życzę lepszego 2012 roku i realizacji marzeń na temat własnych czterech ścian i dachu ;)